Хуже всех в Европе. Арендная плата в Праге — наименее доступная среди европейских столиц

«Сравнение показывает, что Прага, а возможно, и вся страна имеет проблему не только в отсутствии доступа к собственному жилью, но и в отсутствии доступа к арендному жилью», — комментирует результаты исследования Якуб Комарек, экономист PAQ Research.

«Доступность собственного жилья снижается в большинстве европейских городов. Прага — один из городов, где эта тенденция наиболее сильна», — отмечают авторы анализа. Перспективы владения квартирой столь же безрадостны, как и в Праге, только в Барселоне и Амстердаме, где люди платят за собственную квартиру больше 12 средних годовых зарплат. Вена лишь немного лучше — 11 годовых зарплат.

Однако, согласно исследованию, это не означает, что жители этих городов страдают от такой же недоступности жилья, как и пражане.

Вена, например, славится своей низкой арендной платой, которая составляет около 12% от средней брутто-зарплаты. При этом лишь десятая часть семей тратит на жилье более 40% дохода.

В Амстердаме большинство жителей живут в съемных квартирах, которые относительно доступны по цене: средняя арендная плата составляет стабильные 17% от средней брутто-зарплаты. «Городская жилищная политика здесь представляет собой прагматичный компромисс, сочетающий поддержку кооперативного строительства и аренды жилья. В то же время Амстердам все больше регулирует и активно контролирует сдачу квартир в аренду», — отмечает IPR.

Укреплять строительство
В Праге в первом квартале этого года арендная плата выросла на 1,5% по сравнению с концом прошлого года. Арендаторы платили в среднем 400 крон за квадратный метр. Среди районов города быстрее всего арендная плата росла в Праге 7 — на 4,3% до 409 крон за квадратный метр.

По мнению Комарека, необходимо сосредоточиться на стимулировании строительства, но при этом сократить большое количество органов государственного управления для получения разрешений на строительство. «Необходимо также увеличить скудное финансирование муниципального строительства и поддержать строительство так называемого третьего сектора, некоммерческого, кооперативного или совместного жилья. Например, в Вене или Цюрихе этот сегмент составляет значительную долю доступного жилья», — подчеркнул Комарек.

Он также отметил, что в последние годы Прага имеет профицит в миллиарды евро, инвестирует относительно мало, а налоги на недвижимость составляют менее половины процента от налоговых поступлений.

«Это очень низкий показатель в международном и национальном сравнении, и Прага обладает компетенцией для увеличения своих доходов. Повышение налогов на доходную недвижимость может помочь замедлить рост цен на недвижимость, снизить риск возникновения „пузырей“, а главное — финансировать доступные общественные услуги, включая общественный транспорт», — добавил Комарек.

Основная проблема, однако, заключается в отсутствии жилищного строительства. Если в Варшаве, например, по словам Марцелы Фиалковой, директора по стратегии международной девелоперской компании UDI Group, на 1,7 миллиона жителей строится 20-25 тысяч новых квартир в год, то в Праге — всего три-пять тысяч квартир на 1,5 миллиона человек.

Недостаток строительства в Праге делает новое жилье чрезвычайно дорогим. «Цены на новые квартиры затем отражаются на ценах на старые квартиры, потому что на всех рынках существует определенное соотношение между ценами на новые и старые квартиры, и это в дальнейшем отражается на ценах аренды. Инвесторы, которые покупают жилье, новое или старое, для сдачи в аренду, выкупают его за счет арендной платы», — пояснила Фиалкова.

По ее словам, поскольку вложить деньги в новую квартиру в Варшаве можно за полцены по сравнению с Прагой, инвестор может позволить себе держать арендную плату на более низком уровне и окупить ее за несколько лет за счет реинвестиций в ремонт и поддержание квартиры в хорошем состоянии.

«Но в Праге вы покупаете квартиру в два раза дороже, поэтому вам придется установить гораздо более высокую арендную плату, чтобы окупить инвестиции. Именно поэтому арендная плата так сильно выросла за последние годы», — добавляет она.

Прага построит 8 000 коммунальных квартир
По мнению экспертов, проблема недоступности жилья, когда цены на квартиры и арендная плата растут быстрее, чем зарплаты, существует в Праге уже почти десять лет и становится все хуже. Особенно остро проблема недоступности жилья стоит перед молодыми семьями, которые не могут позволить себе собственное жилье, а также перед малообеспеченными семьями, пожилыми людьми и молодежью в целом.

По мнению архитектора Якуба Накладала, решение кризиса доступности жилья должно быть комплексным. «Мы должны не только поощрять коммерческое строительство, но и диверсифицировать рынок за счет нерыночных моделей жилья, таких как муниципальное, кооперативное или некоммерческое строительство. За рубежом также принято требовать от застройщиков, чтобы они обеспечивали определенную долю доступного жилья, например, 30%», — отметил он.

По мнению Войтеха Кубата из Министерства регионального развития, крайне важно начать широкомасштабное строительство доступного арендного жилья по всей Чешской Республике.

«Прага пытается сделать это в последние годы. Именно поэтому, например, была создана Пражская девелоперская компания, которая планирует построить около 8 000 городских квартир. Министерство старается систематически поддерживать такую деятельность — в конце лета, например, мы запустим новую систему льготных кредитов для муниципалитетов на строительство доступного жилья», — сказал он.

В конце апреля ведомство объявило, что выделит муниципалитетам дополнительно 400 миллионов крон на подготовку проектной документации для строительства доступного арендного жилья. В общей сложности сумма увеличится примерно до 1,4 миллиарда. Деньги поступят из европейских источников, в частности, из Национального плана восстановления. Заявки начнут принимать в конце этого месяца.

Государство выделило муниципалитетам 201 участок земли под строительство доступного жилья общей площадью около 73 гектаров. Они расположены по всей стране. Муниципалитеты смогут подать заявку на получение земли бесплатно. Правительство хочет найти еще больше земли, например, у железнодорожной администрации или Чешских железных дорог.

Для кого будет доступно арендное жилье
Юридическое определение того, что можно считать доступным арендным жильем, содержится в поправке о Государственном фонде поддержки инвестиций, принятой в этом году. Фонд сможет финансировать создание арендного жилья с арендной платой ниже рыночной.

В доступном жилье, предоставляемом, например, государством, регионами и муниципалитетами, арендная плата в первый год не должна превышать сумму, рассчитанную по затратам, связанным со строительством или приобретением и эксплуатацией доступного арендного жилья. В то же время она должна быть ниже сопоставимой обычной местной арендной платы. В последующие годы размер доступной арендной платы может увеличиваться на величину инфляции, но не более чем на 4% в год.

На доступное жилье могут претендовать семьи, не имеющие собственного жилья, до определенного уровня чистого дохода, жертвы домашнего насилия или люди так называемых привилегированных профессий. К ним относятся медицинские работники, учителя, полицейские, парамедики и работники социальных служб.

До 2030 года государство сможет выделить на поддержку сектора доступного арендного жилья до 12 миллиардов крон. В течение первых трех лет финансирование будет осуществляться из средств Национального плана восстановления.

«Основные средства массовой информации постоянно повторяют, что главная причина недоступности жилья — медленные процессы получения разрешений, поэтому кризис рассматривается в первую очередь как техническая проблема. На самом деле проблема гораздо шире, глубже и связана с глобальной экономикой», — отмечает архитектор Якуб Накладал.

«Строительные процедуры следует ускорить, упростить и сделать более цифровыми, но само по себе это, конечно, не решит проблему кризиса, особенно для людей с зарплатой ниже среднего, которые больше всего страдают от кризиса. Кроме того, частные застройщики прекращают строительство, когда цены начинают падать», — говорит он.

«Исторически сложилось так, что массовая приватизация муниципального жилья и земли была ошибкой, и мы в целом доверили весь жилищный сектор частному сектору и свободному рынку. Сегодня же во всем мире мы сталкиваемся с феноменом финансиализации жилья, когда мы относимся к жилью как к финансовому товару, а финансовый сектор оказывает наибольшее влияние на цены. Мы вкладываем свои сбережения в жилье, как в акции, спекулируя на росте цен», — отметил архитектор.

Сами девелоперы отмечают, что большая часть квартир в Праге продается для инвестиций. В лучшем случае они сдаются в долгосрочную аренду, в худшем — используются для сдачи туристам или остаются пустыми. «К этому следует добавить демографические изменения, например, переезд жителей в Прагу на работу и сокращение семей», — отметил Накладал.

Многие квартиры пустуют
В Министерстве регионального развития прекрасно понимают, что доступность жилья в чешской столице уже давно резко ухудшилась.

«Причин тому много, и это не только недостаточное жилищное строительство. Однако самое сильное влияние, согласно различным исследованиям, оказывает очень высокий инвестиционный спрос на квартиры в сочетании с ожиданиями людей, что их доходы в будущем будут расти, и они смогут легче позволить себе высокую ипотеку. Что касается чисто арендных цен, то здесь виновато, прежде всего, небольшое предложение арендных квартир и отсутствие альтернативы в виде муниципального жилья, — говорит Войтех Кубат, специалист по доступному жилью из министерства.

После волны приватизации в Чехии осталось очень мало муниципальных квартир — например, в Праге их около 30 000, что составляет всего четыре процента от ее жилищного фонда. «Только в последние семь лет или около того мы обнаружили, что нам очень не хватает муниципальных квартир, и их нужно в разы больше», — сказал он.

Но Кубат говорит, что единого самодостаточного инструмента не существует. «Из данных и исследований мы знаем, что наиболее эффективным является высокое предложение доступных арендных квартир. Это помогает в первую очередь тем домохозяйствам, которые больше всего страдают от высоких цен на рынке. При наличии большого количества доступных квартир у них также есть возможность умерить темпы развития на открытом рынке — то, что уже давно успешно работает, например, в Вене и Дании».

Однако, по его словам, также важны подходящие и гибкие условия для строительства, которое начинается с зонирования, продолжается продуманными строительными нормами и правилами и заканчивается выдачей разрешений. Именно поэтому, по словам Кубата, министерство настаивает на модернизации строительных норм и правил в дополнение к реформе Закона о строительстве. «В некоторых случаях это позволит удешевить строительство квартир на сотни тысяч. Также готовится комплексная реформа системы территориального планирования», — добавил он.

Кроме того, важно вывести на рынок долговременно незанятые квартиры, которых, по оценкам, в Праге могут быть сотни.

«Это можно сделать двумя способами — либо через повышение налогов, либо через стимулы. Мы в министерстве решили пойти другим путем. Поэтому в законе о жилищной поддержке мы предлагаем систему гарантий для собственников, если они сдают свою квартиру нуждающимся в жилье семьям», — сказал Кубат.

Арендная плата растет и в других регионах Чехии
Данные индекса арендной платы консалтинговой компании Deloitte показывают, что средняя арендная плата в Чехии в первом квартале выросла на один процент по сравнению с предыдущим кварталом и составила 295 чешских крон за квадратный метр. Наиболее значительное повышение арендной платы произошло в Оломоуце и Градце-Кралове.

После Праги, где арендаторы платят в среднем 400 крон за квадратный метр, самая дорогая аренда в Брно, где цена в первом квартале выросла на 1,2%, до 329 крон за квадратный метр.

Однако цена также выросла в Среднечешском крае на 2,6%, до 273 чешских крон, и в Злине, где она увеличилась менее чем на 2%, до 272 крон.

Согласно более старым данным Deloitte, цены на квартиры также начали расти в последнем квартале прошлого года. После четырех кварталов падения цен они выросли на 6,9 % по сравнению с предыдущим кварталом и составили в среднем 95 000 крон за квадратный метр. Больше всего цены выросли в Градце-Кралове и Пльзене.

По мнению Накладала, Чехия должна усилить защиту арендаторов. «Мы должны поощрять долгосрочные договоры аренды и аренду по ценам ниже рыночных, например, с помощью налоговых льгот. Налоги на недвижимость должны быть выше, и особенно прогрессивными с механизмами защиты от спекуляций, например, для неиспользуемой недвижимости. С другой стороны, в налоговой системе мы можем снизить налогообложение труда», — сказал он.

По его словам, в последние годы Прага ввела несколько инструментов, способных улучшить ситуацию, такие как методика отчислений застройщиков, городское агентство аренды или создание городского застройщика.

«Однако эти шаги должны быть значительно усилены и дополнены другими мерами и финансовой поддержкой на государственном и местном уровне», — добавил Накладал.