Комментарий: Что заставляет людей брать ипотеку? Оптимизм и желание быстро купить, пока цена не выросла

Если переговоры по ипотечным кредитам будут вестись такими же темпами, как и раньше, 2024 год станет третьим по успешности годом в истории чешского ипотечного рынка, несмотря на то, что условия кредитования не совсем благоприятны по сравнению с предыдущими годами. Размер процентных ставок по ипотечным кредитам практически не меняется уже пять месяцев и остается в районе 5%. Также падение цен на недвижимость оказалось, за некоторыми исключениями, недостаточно существенным, чтобы дать повод для большой радости покупателей. Наоборот, мы находимся в начале дальнейшего роста цен практически на всю недвижимость.

Но есть причины, по которым вместо огуречного сезона у нас появляются банки, которые не могут оформить ипотеку в привычных условиях, а вместе с этим нервные клиенты и их консультанты.

Причина такого положения вещей, на мой взгляд, в следующем:

Вера в лучшие времена. Желающие получить кредит начали верить, что дела пойдут лучше. Они видят, что мы преодолели период высокой инфляции (и, следовательно, высоких процентных ставок) и медленно, но верно догнали экономический уровень до пандемии. Таким образом, у клиентов, естественно, появляется больше уверенности в том, что они смогут погасить кредиты. Они также приняли сложившуюся ситуацию: дорогие кредиты, по которым верят в скидки, и дорогую недвижимость, на которую, наоборот, уже не ждут падения цен. Оба эти предположения вполне вероятны.

Шаги, предпринятые банковским советом ЧНБ, позволяют предположить, что большинство членов совета согласны с тем, что мы справились с инфляцией и что есть возможности для снижения ставок. Это оказывает косвенное влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам, и мы пока не ощутили на себе четырех последовательных снижений ставок в предложении банков. Но скидка придет, и клиенты включают в свои планы надежду, что дорогие кредиты последних двух лет не вернутся. Кроме того, падение процентных ставок также приведет к появлению на рынке большого количества клиентов, которые не достигли кредитоспособности во время высоких ставок по кредитам. Это, конечно, увеличит группу людей, обращающихся за кредитом, и, прежде всего, группу заинтересованных сторон, ищущих на рынке недвижимость своей мечты.

Цены на недвижимость. После падения цен на отдельные виды недвижимости на рынке наблюдается разворот тенденции и цены растут. Поэтому рекомендуется, чтобы те, кто заинтересован в покупке недвижимости по относительно низкой цене, не колебались, даже если первоначально они будут иметь кредит с более высокой процентной ставкой. Сумма, которую эти заинтересованные стороны переплачивают за процентную ставку, все равно может быть в несколько раз меньше, чем потенциальное подорожание недвижимости на сотни тысяч с течением времени.

Поправка к Закону о потребительском кредите, которая с 1 сентября 2024 года вносит изменение в столь же более высокие штрафы за погашение/рефинансирование ипотечного кредита за пределами годовщины согласованной фиксации. Многие клиенты все же пытались воспользоваться существующим законодательством и взять ипотеку на старых условиях, независимо от того, берется ли кредит с новой целью или рефинансируется уже существующий кредит. Таким образом, они могли добиться снижения текущей процентной ставки, о которой они договорились в период самых высоких ставок (более 6%), и получить еще одну возможность рефинансировать с минимальным штрафом кредит, согласованный до 1 сентября в течение текущего периода фиксации, то есть запросто даже через год-два.

Однако поправка к Закону о потребительском кредите сработала и в обратном направлении и стала одной из главных причин того, что процентные ставки по ипотеке не снижаются. Мы наблюдаем стагнацию ставок уже несколько месяцев, хотя возможности для снижения должны быть.

Банки объясняют ситуацию именно изменением законодательных условий. Большой интерес клиентов к новым ипотечным кредитам на старых условиях еще до введения поправки приносит им одну проблему. Они предоставили кредит в период высоких процентных ставок клиенту, который может погасить его в любое время за несколько сотен крон. У банков останутся дорогие деньги, которые им придется кредитовать дешевле, иначе они не будут их выдавать на падающем рынке. Банки могут предложить клиентам новую ставку удержания, которая будет отражать текущие рыночные цены. У клиента тогда не будет причин уйти, но и у банка не будет ожидаемой прибыли. Поэтому, если у банка нет ожидаемой прибыли в будущем, он пытается обеспечить ее сегодня. Поэтому ставки как бы прибиты, и если клиенты их принимают и по-прежнему интересуются кредитами, то банки будут против себя, то есть против своих акционеров, если они существенно снизят ставки.

Поэтому мы ожидаем перемен после 1 сентября, когда, по моему мнению, конкурентная среда и ожидания рынка сработают. Банкам также не придется полностью учитывать в процентной ставке возможность погашения кредита в любое время на сумму порядка ста крон. Для кредитов, согласованных после 1 сентября, штраф за погашение вне фиксации будет рассчитываться с использованием нового метода расчета, который поможет банкам смягчить потери от ожидаемого дохода при погашении кредита вне фиксации. Это должно положительно отразиться на процентных ставках в виде их снижения, поскольку таким образом банки получат часть своих потерь в виде неустойки. Более существенный импульс к снижению ставок я вижу также в снижении цен на ресурсы, на основе которых банки устанавливают уровень процентных ставок. Таким образом, конец года должен принести положительные новости для клиентов.