С 1 января владельцев недвижимости в Чехии могут штрафовать за отсутствие проектной документации на строительство

В качестве примера можно привести утвержденную поправку, которая теперь позволяет строительным органам налагать штрафы на владельцев недвижимости за устаревшую или несуществующую проектную документацию.

«С 1 января 2024 года новый закон о строительстве не предусматривает обязанности передавать проектные документы новому владельцу, как это было раньше. Однако он по-прежнему предусматривает обязанность каждого владельца здания хранить строительную документацию в форме, соответствующей ее текущему состоянию. За ее отсутствие строительные органы теперь могут наложить штраф в размере до 400 000 крон», — пояснила Мари Ратайова, специалист по праву недвижимости из ABES.

На практике продавец не обязан предоставлять новому владельцу недвижимости текущую проектную документацию во время продажи, но когда покупатель становится новым владельцем и не имеет этих документов, ему грозит штраф на сумму 100 000 крон.

По опыту Ассоциации инспекторов по недвижимости, в большом количестве случаев именно проектная документация отсутствует или не соответствует текущему состоянию объекта.

«Мы сталкиваемся с этой ситуацией почти каждый день. В основном речь идет о старых семейных домах, где была проведена капитальная реконструкция, например, строительство мансарды. Однако изменения были произведены без какого-либо уведомления. Документация, очевидно, неактуальна, и изменения невозможно отследить даже в строительных органах», — объясняет строительный инспектор Петр Венцл из DekProjekt в Праге.

По словам Евы Кузьмовой, юрисконсульта Чешской палаты уполномоченных инженеров и техников в строительстве (ČKAIT), проблема устаревшей строительной документации имеет двоякий характер.

«Такая ситуация может представлять собой проблему для надлежащей защиты общественных интересов, то есть с точки зрения безопасности, жизни и здоровья людей и животных, окружающей среды, соседних зданий и т.д.», — говорит юрисконсульт.

Однако проблема возникает и тогда, когда застройщик собирается заняться другими строительными модификациями. «При решении этих вопросов и подготовке дальнейшей документации всегда следует опираться на исходную документацию, заверенную строительным органом», — говорит Ева Кузьмова из ČKAIT.

По словам Марии Ратайовой, специалиста по праву недвижимости в ABES, проблемы могут возникнуть не только у нового владельца, но и у первоначального владельца при продаже.

«Проблемы могут возникнуть и при продаже здания, когда покупатель может счесть отсутствие документации юридическим недостатком и потребовать от продавца предоставить документацию или сделать скидку с покупной цены», — рассказала Мари Ратайова изданию SZ Byznys.

Однако, несмотря на новые правила, действующие с января этого года в соответствии с измененным Законом о строительстве, клиенты должны требовать проектную документацию при покупке дома или квартиры, считает Михал Флакс, пресс-секретарь Ассоциации инспекторов по недвижимости.

«То же самое относится и к агентам по недвижимости. Всегда полезно знать, что продается», — сказал представитель ассоциации.

По словам Кузьмовой, альтернативой законодательству может стать закрепление обязанности первоначального владельца передать документацию новому владельцу в договоре, на основании которого происходит передача права собственности.

«В договоре также должны быть указаны санкции в случае невыполнения этого обязательства», — добавила юрисконсульт CKAIT.

С еще более сложной ситуацией в этом отношении могут столкнуться новые владельцы недвижимости в многоквартирных домах, где обязанность по ведению документации переходит к объединению собственников жилья (SVJ).

«Недавно мы столкнулись с ситуацией, когда у собственника квартиры в доме с ТСЖ отсутствовала проектная документация. К нам обратился владелец квартиры, купивший ее на окраине Праги. Он страдал от плесени, которая начала появляться в результате недавней реконструкции, проведенной перед продажей квартиры», — рассказывает Петр Венцл, строительный инспектор.

«Нам нужна была строительная документация, чтобы решить и оценить состояние, но у владельца квартиры не было ничего», — продолжает он.

По словам инспектора, вариант был один — обратиться к председателю их ТСЖ, который также являлся собственником всего многоквартирного дома, а значит, единственным человеком, которого строительная организация обязана была допустить к строительной документации.

«Даже этот вариант не сработал. Остались только первоначальные документы до реконструкции. Планировка квартиры была изменена, и был добавлен балкон», — говорит Венцл.

«В ситуации, когда покупатель приобретает квартиру, а у ТСЖ нет актуальной строительной документации, у покупателя нет возможности требовать решения от продавца, а только от ТСЖ», — пояснила Мари Ратайова из ABES.

Остается вопрос, какие шаги предпринять, если документация не сохранилась или находится в ненадлежащем состоянии. По словам Евы Кузьмовой, юрисконсульта компании ČKAIT, владелец недвижимости должен получить так называемый строительный паспорт, то есть документацию о текущем состоянии здания.

«Это относится к случаям, когда строительство было разрешено, но документация на него не сохранилась, или же строительство не требовало разрешения на его осуществление в соответствии с правовыми нормами, действовавшими на момент строительства. Владелец здания может сообщить об этих фактах в строительный орган», — добавляет эксперт компании ČKAIT.

Это набор материалов, в которых подробно описана вся информация для реализации строительного проекта. Эта документация служит средством коммуникации между инвестором, проектировщиками, строительными компаниями и другими заинтересованными лицами. Ее основная задача — предоставить полную информацию для строительства здания. Материалы могут быть в печатном или электронном виде. Они включают в себя исследования, документы для получения разрешения на проектирование, разрешения на строительство и т. д.