Аренда VS покупка квартиры в Чехии. Что выгоднее сейчас?
3 января 2024
11:00
6150
Тем, у кого есть сбережения и более высокие доходы, возможно, выгоднее купить квартиру в ипотеку со скидкой, чем платить высокую аренду в Чехии. Ипотека сейчас дешевле инфляции, которая в сентябре составила 6,9%. Более того, в течение двух лет ставки, скорее всего, будут снижаться. Но именно сейчас предпочтительнее аренда.
«При нынешних ипотечных ставках очевидно, что с математической точки зрения аренда выгоднее. Однако необходимо учитывать возможность договориться о скидке на покупку квартиры, при этом можно ожидать снижения процентных ставок по ипотеке и удорожания квартиры в долгосрочной перспективе», — говорит специалист Trinity Bank Йиржи Ванчура.
О скидке при покупке квартиры можно договориться, поскольку не все способны получить ипотечный кредит по текущим ставкам. В основном это относится к квартирам, купленным на вторичном рынке. По сравнению с ценой предложения можно сэкономить более 10%.
Когда ставки по ипотеке снизятся до 3–4%, что ожидается примерно через два года, можно будет рефинансировать нынешнюю 6-, 7- и даже 8-процентную ставку с небольшой фиксацией до более низкой. Но такой вариант подойдет только тем, у кого достаточно денег.
Расчет банкира: ждать снижения ставок
Для принятия дальнейших решений можно воспользоваться расчетами, подготовленными для Novinky.cz Йиржи Ванчурой из Trinity Bank.
Средняя квартира в Праге с планировкой 2+kk и площадью 60 кв. м сейчас стоит около 7,2 млн крон. Сопоставимую квартиру в Брно можно купить за 5,4 млн крон. При 80-процентной ипотеке, полученной в сентябре по ставке 5,74%, ежемесячный платеж составляет 34 000 крон в Праге и 25 000 крон в Брно. Пражская семья с чистым ежемесячным доходом в 62 000 крон может себе это позволить, в Брно достаточно чистого дохода в 42 000 крон.
Аренда сейчас более выгодна. В Праге она составит около 22 000 в месяц для той же недвижимости, в Брно — примерно на 5 000 меньше. Для того чтобы сумма арендной платы сравнялась с ежемесячным платежом по ипотечному кредиту, ставки должны снизиться примерно до 2,5%.
«Поэтому для среднестатистического домохозяйства рационально выбрать аренду и дождаться более удобного периода для получения ипотечного кредита. Или взять ипотечный кредит, но на меньшую сумму», — советует Ванчура.
Примеры, которые говорят в пользу покупки
«В долгосрочной перспективе, однако, всегда лучше иметь недвижимость в собственности, чем арендовать ее. Кроме того, по мере постепенного погашения ипотечного кредита проценты уменьшаются, а вот арендная плата может значительно возрасти», — говорит руководитель Ownest Мартин Мачала.
Например, для 3-комнатной квартиры площадью 73 кв. м и стоимостью 7,7 млн крон платеж при ставке 5,74% составляет 40 800 крон, из которых проценты — 32 300 крон. «Ежемесячная арендная плата в такой квартире составляет 25 300 крон при средней цене за метр. Однако при ставке 4,5% процент за эту же квартиру при пятилетней фиксации составляет уже 25 150 крон, то есть меньше, чем арендная плата», — подсчитал Мачала.
Аналогичная ситуация и с квартирой 2+kk площадью 47 кв. м стоимостью 5 млн крон. Сумма погашения составляет 25 900 крон по ставке 5,74%, из которых проценты — 20 600 крон. Ежемесячная арендная плата составляет 16 300 крон. При ставке 4,5% проценты составляют 16 000 крон при пятилетней фиксации — меньше, чем арендная плата.
«Таким образом, ипотека выгодна уже при снижении процентной ставки ниже 4,5%. Мы ожидаем такого падения ставок примерно через 12–18 месяцев», — сказал Мачала.
«Из ряда сравнений за 20 лет можно сделать вывод, что покупка квартиры всегда выгоднее долгосрочной аренды», — считает брокер Изток Топлак из агентства недвижимости Remax.
Какую сумму должен взять претендент на ипотеку, если он один
«Чтобы купить квартиру в пражском районе Жижков за 4,5 млн крон с ипотекой в 3,6 млн крон, претендент должен иметь доход не менее 39 000 крон в месяц, если он один», — подтвердил Мартин Вашек, генеральный директор Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.
«В Брно для квартиры стоимостью 3,4 млн крон с ипотекой в 2,72 млн крон доход составит 30 000, в Оломоуце для объекта стоимостью более 3 млн крон с ипотекой в 2,5 млн крон доход должен быть не менее 28 000 крон», — сказал он.
В краткосрочной перспективе аренда окупается, обычно требуется только три арендных платежа — аванс на депозит и комиссионные риелтору. Фактические платежи по аренде и ипотеке, например, в Праге, примерно одинаковы. Арендная плата, скорее всего, будет расти, а ипотека — дешеветь.
Жилой комплекс Stodůlky: ипотека против аренды
За 4,2 млн крон можно приобрести, например, квартиру 2+kk площадью 43 кв. м в жилом комплексе в пражских Стодулках. Арендная плата в этом районе на портале Sreality.cz составляет от 18 000 до 23 500 крон в месяц за квартиру такой планировки.
Однако в долгосрочной перспективе, особенно если семья задумывается об обеспечении жильем своих отпрысков, по мнению экспертов, очевидным выбором является покупка в ипотеку.
Квартира вместо общежития
«Дочь моей подруги учится в университете в Праге. За общежитие она платит 6 500 крон в месяц. Она учится на втором курсе, а ее брат будет поступать в следующем году. Чем платить за общежитие в два раза больше, лучше купить дешевую квартиру в ипотеку и сдавать одну комнату соседу», — говорит Владимир Бруна, руководитель компании B&K Nemovitostní investice.
Он приводит пример. Семья купила трехкомнатную квартиру в пражском районе Либень за 7 млн крон. Они взяли в долг 4 млн, и в долгосрочной перспективе это получается лучше, чем аренда. И проживание там более комфортно.
«В Праге не хватает 50 000 квартир. Вполне вероятно, что через два-три года цены на квартиры снова пойдут вверх. И если за это время ставки по ипотеке снизятся, не составит труда рефинансировать более дорогой кредит и снизить выплаты по нему», — говорит Бруна.
Аренда в лучшем месте стоит более 30 000 в месяц
«Падение объемов строительства новых квартир действительно масштабное. В августе застройщики начали строительство всего 85 квартир в столице. Этот спад, а также высокие цены на материалы и землю могут привести к значительному росту цен на новые квартиры в будущем», — считает Томаш Драбек, директор компании Creditas Real Estate.
Уже сейчас наблюдается значительный рост арендной платы в элитных районах и новых комплексах. Таким образом арендная плата реагирует на дорогие ипотечные кредиты. Хотя через год-два они, скорее всего, подешевеют, арендная плата вряд ли снизится. Скорее, ожидается стабилизация.
«Несмотря на цену 620 крон за квадратный метр, все 140 квартир были сданы в течение четырех месяцев после последнего согласования», — хвастается Рудольф Крайна из компании Trigema Rental, построившей новый арендный дом в Карлине, в популярном районе недалеко от центра.
Комментарии:
Добавить комментарий
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
После проблем последних двух лет рынок недвижимости оживает. По данным Svoboda & Williams Market Report, спрос, объем заключенных сделок и цены на недвижимость демонстрируют стабильный рост.
Дорогие квартиры, но и дорогая аренда. По мнению эксперта Либора Остатека, покупка квартиры для инвестиций и дальше будет окупаться. Если в маленьком городке арендную плату за квартиру вы окупите...
Продажи квартир в пражских новостройках в июле и августе оказались самыми высокими за этот год. В среднем в первой половине 2024 года в Праге продавалось 524 квартиры ежемесячно, что на 146%...
«Если у клиента достаточно ресурсов и он может взять ипотеку, он должен сделать это прямо сейчас», — оценивает текущую ситуацию на рынке Томаш Вавржик, генеральный директор и основатель компании...
Все больше людей задумываются о покупке недвижимости за рубежом, где можно было бы провести отпуск или даже временно пожить. Эта тенденция становится популярным способом обеспечить себе спокойную...
Инвестирование в недвижимость в регионах может быть более выгодным, чем ориентация исключительно на столицу.
В этих домах также используются геотермальные скважины и установлены тепловые насосы. Но главное, что дома частично сделаны из дерева. Это заметно и внутри квартир.
В последние годы экономика Грузии процветает, что заставляет все больше и больше иностранных инвесторов посещать страну.
Банки и строительные общества Чехии в августе предоставили ипотечных кредитов на сумму 32 млрд крон, что на одну треть больше, чем в июле, и является максимальным показателем с января 2022 года. В...
В последние годы среднесрочная аренда жилья становится все более популярной, особенно среди корпоративных клиентов и иностранных арендаторов. Этот тренд стал частью концепции гибкого проживания...
Многие люди хотят иметь инвестиционную квартиру, но не все могут себе это позволить. Сервис Kousek Bytu предлагает возможность инвестировать всего от нескольких тысяч.
Пражское архиепископство приобрело у девелоперской группы Trigema 114 квартир, предназначенных для коммерческой аренды в проекте Lihovar в пражском Смихове. Одновременно здесь открылся детский сад...
Этот год может стать одним из лучших с точки зрения ипотеки. Почему? Цены на недвижимость растут, и люди стараются купить дом или квартиру побыстрее, прежде чем цена поднимется еще выше. Чехи также...
Риск неплатежей, повреждения квартиры или пустующее жилье — все это головная боль арендодателя, который часто не знает, как справиться с этими проблемами. Почти 80% владельцев недвижимости в Чехии...
Для покупки среднестатистической квартиры площадью 60 квадратных метров в Чехии требуется в среднем пять годовых доходов семьи. Однако доступность жилья зависит от места проживания: например, в...