Прогноз на 2023 год: цены на квартиры в Чехии изменятся

О чем вы узнаете из обзора:

– Цена средней квартиры в Чешской Республике в этом году снизится на 350 000–590 000 крон.

– Тем не менее изменения цен будут отличаться в зависимости от региона. Меньше всего в первом квартале цены упадут в Центральной Чехии — на 2,9%. Самый высокий показатель будет в Моравско-Силезском крае — на 7%.

– Ситуация схожа с последним крупным кризисом в сфере недвижимости с 2009 по 2013 год. Тогда цены на недвижимость в Чешской Республике снизились на четверть.

– Многие домовладельцы усвоили урок и теперь не паникуют. Если 14 лет назад они продавали недвижимость дешево, то сейчас предпочитают сдавать ее в аренду, а не снижать цены. Арендная плата растет.

– В то же время есть одна категория квартир, цена на которые не меняется. Это совершенно новые квартиры. Застройщики делают все возможное, чтобы удержать запланированные расценки.

– Для некоторых застройщиков это нежизнеспособная стратегия. Тем, кто не имеет собственного финансирования и вынужден рассчитываться с банком, придется смириться с невысокими ценами. Если они не сделают скидку, то не продадут.

В преддверии Нового года агентство недвижимости предлагало среднюю 70-метровую квартиру за 4,34 млн крон. Согласно самому скромному прогнозу, ровно через год, в конце 2023 года, она подешевеет на 350 000 крон.

Согласно оптимистичному сценарию, она подешевеет на 590 000 крон, в соответствии с прогнозом, подготовленным для Seznam Správy компанией Reality Čechy a Morava совместно с кредитным брокером Golem Finance.

В процентном выражении цены на квартиры упадут на 8–14% за год в зависимости от того, куда направятся процентные ставки и как будут формироваться предпочтения покупателей.

Как эксперты Reality Čechy пришли к таким выводам? Они воспользовались данными, описывающими то, что происходило на рынке недвижимости в последние месяцы. И поскольку они собирают подобные данные уже 13 лет, они сравнили их с последним большим кризисом недвижимости с 2009 по 2013 год, который привел к снижению цен на недвижимость в Чешской Республике на четверть.

«Я использовал полученные данные, чтобы увидеть, что происходило в начале рецессии. Ситуация очень похожа. Первыми упали цены на старые квартиры без ремонта и квартиры в районах с низким уровнем дохода, таких как Северная Чехия и Моравия», — говорит Михал Пих, владелец сайтов о недвижимости realityčechy.cz и realitymorava.cz.

Не лавина, но медленный спад

На этот раз цены на квартиры снижаются не из-за банкротства крупных банков, как это было в 2008 году в США, а из-за сочетания ряда негативных обстоятельств. Сначала пандемия, затем высокие цены на энергоносители, теперь война. Но падение цен на недвижимость не будет таким резким, как несколько лет назад: «Снижение будет, но оно не будет столь стремительным, как в 2013-2014 годах. Спад будет более медленным», — говорит эксперт по жилищному финансированию Либор Остатек из Golem Finance и Broker Trust.

Отчасти дело в том, что владельцы недвижимости усвоили урок с прошлого раза. Те, кто продавал в панике 14 лет назад, сейчас скорее сдают в аренду, чем продают ниже себестоимости. Арендная плата заметно растет.

«После резкого увеличения спрос на аренду жилья на Sreality.cz постоянно растет с весны 2020 года. Всего мы обработали 13,2 млн запросов на аренду квартир в 2021 году и 14,6 млн в прошлом году, что почти на 11% больше. Первые несколько дней января не показывают снижения спроса на аренду жилья», — рассказала Шарлота Смутна, аналитик Seznam.cz.

Застройщики боятся давать скидки

О том, что рост цен на квартиры остановился и квартиры дешевеют, свидетельствуют и объявления на Sreality.cz.  «Согласно данным путеводителя цен Sreality.cz, рост цен во всех регионах Чешской Республики в категории квартир на продажу в очень хорошем состоянии прекратился, в некоторых местах цены за последний год даже упали», — сказала Смутна.

Однако не все квартиры будут дешеветь одинаково. Владельцы старой недвижимости, особенно если она энергоемкая, уже вынуждены снижать цены. Чем старше недвижимость, тем выше скидка. Чехи все чаще избегают вторичной недвижимости с высоким энергопотреблением или в том случае, если владелец отказывается предоставить доказательства фактического потребления. В идеале нужно предъявить счет за электричество и газ за последние год-два.

Недавно построенные дома, которым не более десяти лет, дешевеют медленнее. Третья категория, абсолютно новые квартиры, еще не отошла от своих нынешних рекордных цен. «Застройщики делают все возможное, чтобы удержать предельные цены. Они боятся, что если они вывесят на рекламном щите большую скидку, то это может запустить виток спирали, в которую затянет всех», — объясняет Михал Пих.

Некоторые из них предпочитают дарить парковочное место или ваучер на бесплатную кухню, лишь бы не делать скидку. Но цены на строительные материалы, землю и рабочую силу продолжают расти. Некоторым девелоперам придется уступить. «Крупные игроки на рынке будут сдавать квартиры в аренду, а не удешевлять их. Но более слабым, у которых нет собственного финансирования и которых банк попросит погасить обязательство, придется смириться с новой ценой. Без снижения цены квартиры не продадутся», — считает эксперт по недвижимости.

Наибольшее падение ожидается на севере

Разница между «богатыми» и «бедными» регионами продолжит расти в первом квартале этого года, как и в результате последнего ипотечного кризиса, говорится в прогнозе на первый квартал.

Традиционно прогноз указывает на наименьшие возможности для удешевления в крупных городах, а также в Центральной Чехии. В конце первого квартала цены на квартиры в Праге снизятся на 3,5% по сравнению с концом года, а в Среднечешском крае — только на 2,9%.

С другой стороны, по данным сервера Reality Čechy a Morava и кредитного брокера Golem Finance, наибольшего снижения цен к 31 марта можно ожидать в Моравско-Силезском крае. По сравнению с 31 декабря 2022 года падение цен оценивается в 7%. Для Усти-над-Лабем эксперты прогнозируют снижение цен в начале весны на 5%, то же самое касается Либерецкого и Пардубицкого краев.

В наибольшее падение цен в Усти-над-Лабем (−22%) и Карловых Варах (−20%) верят Bezreality.cz и Maxima Reality, которые предсказывают снижение цен в этих регионах на одну пятую к концу 2023 года. В остальных регионах, за исключением Праги и Среднечешского края, цены в конце года будут на 6–10% меньше, чем сейчас.

Кредитование незначительно подешевеет

Но цены, предлагаемые за жилье, являются лишь одной из переменных в уравнении, которое делает жилье доступным или малодоступным. Другая проблема — стоимость банковского кредита. В настоящее время ипотечные кредиты дороги. Более того, мало кто может их себе позволить из-за лимитов, установленных Чешским национальным банком. Именно поэтому ипотечный рынок переживает шок.

Ипотека под 2% кажется чем-то из прошлого века: в конце прошлого года средняя процентная ставка по жилищному кредиту составляла 6,25%. Прогнозы предсказывают, что в этом году в связи с инфляцией процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, но незначительно. В конце первого квартала ипотечные кредиты будут выдаваться под 6,15%, говорится в прогнозе.

«Банки не захотят спешить с падением ставок. Это не значит, что не будет предложений ниже 6%. Но в первом квартале, к сожалению, не ожидайте 4,99», — прогнозирует ипотечный эксперт Остатек.

Но крупные структуры могут преподнести сюрприз. «Банки захотят сохранить долю рынка. Komerční banka, Česká spořitelna и Hypoteční banka не захотят сокращать свою долю. Если они увидят, что существует угроза, они будут готовы снизить ставки. Они смогли бы обеспечить процентные ставки ниже 5%», — говорит Михал Пих, который, наоборот, считает, что процентные ставки должны снизиться.

Ваш сосед взял в долг дешевле, но вы заплатите меньше

Несмотря на то, что кредитование квартир в этом году будет оставаться дорогим, падение цен на квартиры это компенсирует, считает Пих: «Часто забывают, что всегда лучше купить более дешевую недвижимость по более высокой ставке, чем наоборот. Ваш сосед финансировал под 3%, а вы получили под 6%, но он купил квартиру за 5 миллионов, а вы — за 4».

Однако, особенно в крупных городах, таких как Прага и Брно, ограничения по ипотеке DTI и DSTI по-прежнему будут оставаться проблемой. Заявитель на получение кредита должен иметь больше денег, вносимых в залоговую сумму, из-за более дорогой недвижимости.

ČNB разрешает банкам предоставлять исключения в пределах 5%. «Но это рассчитывается по общему количеству ипотечных кредитов, закрытых в последнем квартале. А третий и четвертый кварталы были настолько слабыми, что исключения исчерпают себя через неделю», — отмечает Либор Остатек. По его мнению, рынку помогло бы, если бы ČNB временно отключил ограничительные лимиты как в условиях ковида.

Станут ли квартиры более доступными?

Еще в декабре прошлого года чешские домохозяйства тратили на оплату жилья две трети своего чистого дохода, а именно 64,4%. Это самый высокий показатель за последние 13 лет, согласно индексу доступности жилья, который уже 13 лет измеряется компанией Golem Finance совместно с сервером Reality Čechy a Morava.

В этом году ожидается повышение доступности жилья. Доходы населения продолжат расти (примерно на 7%), а цены на жилье в этом году снова упадут. В конце марта, согласно прогнозу, домохозяйства будут тратить 60% своего чистого дохода на оплату жилья.

Это все еще не очень оптимистично. Разумно тратить на жилье около трети чистого заработка. К концу года мы не достигнем этого уровня, но улучшения будут заметны. 

Согласно оптимистичному сценарию, индекс доступности жилья к Новому году составит 48,1%, а по самому скромному — 53,9%, указано в прогнозе.

Источник: seznamzpravy.cz

Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:

YouTube – Почему у чехов «красный живот»? ИГРА: 10 чешских слов (2-й выпуск)

YouTube – «Очковать, каки» и другие необычные чешские слова. Викторина для семьи или круга друзей. Учим чешский язык играючи

YouTube – Все, что вы не знали о страховании иностранцев в Чехии (2022)

Telegram – короткий дайджест новостей за день

Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии

Instagram – фото- и видеоновости каждый день