Повышение арендной платы в Чехии: владелец недвижимости может сделать это только при заранее определенных условиях

В последние месяцы рост цен затронул практически все сферы жизни. Цены на продукты питания, энергию, строительные материалы и услуги повышаются. По мнению экспертов в сфере недвижимости, в связи с ростом инфляции не избежать увеличения расходов в конце года и в сфере арендного жилья.

«Есть риск увеличения арендной платы, особенно если в договорах аренды есть так называемая инфляционная оговорка. Хозяин, скорее всего, этим воспользуется. В случае договоров, заключенных на определенный срок, можно ожидать, что в следующем году арендодатели потребуют перезаключения договора с более высокой арендной платой», — говорит агент по недвижимости Маркета Павкова из RE/MAX G8 Reality.

Рост цен на аренду в ближайшие месяцы также будет связан с растущим спросом. Это одна из причин, по которым цены уже выросли на 20–30% в годовом исчислении. Например, в Праге, по данным риелторских компаний, они достигли в среднем 400 крон за квадратный метр.

Однако остается вопрос, в какой степени арендатор будет готов согласиться на увеличение. Рост арендной платы регулируется правилами, установленными законом.

На сколько может повысить цену арендодатель?

В тот момент, когда арендодатель ведет переговоры с арендатором, обычно возникает соглашение о том, как будет происходить повышение арендной платы. Частым вариантом может быть уже упомянутая инфляционная оговорка. В этом случае арендодатель сможет ссылаться на годовой уровень инфляции в Чешской Республике и в соответствии с ним повышать плату каждый год. Однако стороны могут договориться и об общем процентном увеличении арендной платы или об увеличении арендной платы по договоренности в случае необходимости.

Однако арендодатель может запросить более высокую плату даже без предварительного согласования условий и предложить свою цену. Тут есть несколько правил.

Общее увеличение арендной платы в течение трех лет за счет сравнения цены с обычной арендной платой в данном месте не может превышать 20% от первоначально согласованной ставки. Кроме того, каждое повышение может быть предложено не ранее чем через 12 месяцев после предыдущего. Предложение всегда должно быть в письменной форме.

По словам Яна Рафая, вице-президента Ассоциации арендного жилья, цена обычной арендной платы в данном месте может быть получена на основе ряда независимых анализов, исследований и индексов, которые можно использовать в качестве ориентира.

«Эти данные находятся в открытом доступе, и их авторами являются, например, консалтинговая компания Deloitte или проект Flatzone. Однако действительно проверенной и одобренной государством карты цен не существует. Такая карта бы помогла определять размер государственной поддержки, а также послужила бы ориентиром для собственников и арендаторов квартир», — объясняет Рафай.

В текущей ситуации у арендодателя есть возможность документально оформить экспертное заключение, показывающее ставки на аренду сопоставимых объектов в данном районе. Также возможен вариант с тремя сопоставимыми договорами аренды.

Получив письменное предложение от арендодателя, арендатор должен отреагировать. Здесь тоже есть свои правила. Арендатор имеет право согласиться или не согласиться, но он должен уведомить арендодателя о своем решении в течение двух месяцев после доставки письма.

«Если арендатор не согласен с предложением, он может сообщить или не сообщать о своем несогласии арендодателю в течение того же периода. Арендодатель вправе в течение следующих трех месяцев обратиться в суд, чтобы тот определил размер арендной платы. Таким образом, арендодатель не может обратиться в суд напрямую, не отправив предварительно предложение арендатору. Та же процедура используется, если арендатор предлагает снижение арендной платы», — объясняет Ян Рафай, вице-президент Ассоциации арендного жилья.

Если арендатор соглашается на повышение, новая цена вступает в силу только через три месяца после утверждения.

Переговоры о повышении арендной платы на практике:

Арендатор и арендодатель заключили договор аренды, и арендатор начал жить в квартире 1 января 2020 года. Арендная плата была установлена в размере 10 000 крон в месяц. Арендодатель вправе предложить повышение арендной платы не ранее 1 января 2021 года.

Первое повышение цен за год

Он так и сделал в этот день и предложил увеличение на 1 500 крон, то есть общая сумма аренды должна составить 11 500 крон. Поскольку это повышение подпадает под условия, установленные законом, арендатор согласился на повышение цены и начал платить новую цену с 1 апреля 2021 года.

Арендодатель имеет право предложить еще одно повышение арендной платы только с 1 апреля 2022 года. Арендодатель снова предложил повысить арендную плату, на этот раз до 13 000 крон, утверждая, что месячная арендная плата за квартиру с аналогичной планировкой в том же месте составляет в среднем 13 500 крон.

Максимум 20% через 3 года

В этот момент арендатор уже имеет право не согласиться с повышением, так как, согласно закону, арендодатель может увеличить арендную плату максимум на 20% за три года, то есть в данном случае до 12 000 крон в месяц.

Арендатор предложение не принял, и арендодатель решил потребовать увеличения суммы в судебном порядке. В данном случае суд решил увеличить арендную плату до максимальной суммы, то есть до 12 000 крон, которую арендатор начал платить с 1 октября 2022 года.

Через полтора года (1 июня 2023 года) арендодатель снова решил предложить повышение арендной платы. На этот раз до уровня 13 500 крон в месяц. Аргументом стало то, что прошло три года, и ограничение в 20% перестало действовать. После того как жильцы отказались платить эту сумму, спор снова перешел в суд.

Сопоставимая арендная плата в городе

На этот раз суд вынес решение в пользу владельца недвижимости. Изучив текущую ситуацию на рынке аренды, он обнаружил, что арендная плата в районе за последние годы выросла в среднем до 14 000 крон. В то же время арендодатель выполнил условие увеличения арендной платы не более чем на 20% за последние три года (максимальная сумма 13 800 крон в месяц). Следовательно, он имеет право поднять арендную плату за квартиру.

Примечание. Моделью для расчета послужил пример из руководства организации Mutual Coexistence.

Повышение арендной платы за счет улучшения качества жилья

Еще одним вариантом повышения арендной платы для арендодателя является улучшение качества жилья. Другими словами, это увеличение арендной платы из-за, например, перестройки здания, утепления дома, установки новых окон или лифта. Речь идет об изменениях, которые улучшают состояние жилья арендатора. Они могут, например, повлиять на экономию энергии или вызвать общее увеличение стоимости квартиры.

В этом случае есть несколько условий, при которых может наступить повышение арендной платы. После проведения модификаций, улучшающих качество жилья, арендодатель может предложить повышение цены не более чем на 10%. Расчет исходит из затрат, целенаправленно потраченных на работы.

Однако с этим предложением должны согласиться не менее двух третей арендаторов, которых коснется потенциальное повышение. Если предложение одобрено большинством, повышение арендной платы распространяется на всех. При отсутствии согласия арендодатель вправе снова предложить повышение цены, но на этот раз только в пределах 3,5% от затрат.

Если даже это предложение не будет принято большинством арендаторов, например в связи с тем, что темп повышения арендной платы не соответствует затратам, арендодатель может обратиться в суд.

Внимание!

Общая стоимость аренды состоит не только из квартплаты, то есть суммы, которую арендодатель должен ежемесячно получать за проживание арендатора.

Арендная плата включает в себя затраты на потребление энергии и обслуживание дома. Эти суммы могут меняться из-за текущего повышения цен, и арендодатель имеет право информировать арендатора об этих изменениях и требовать возможную дополнительную оплату или увеличение авансовых платежей.

Увеличение авансовых расходов не связано с увеличением самой арендной платы и, следовательно, не подпадает под условия, изложенные выше.

Источник: seznamzpravy.cz

Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:

YouTube – 257 самых используемых чешских слов. Чешский язык с нуля

YouTube – Чешский язык • Ориентирование в городе • Как пройти?

Telegram – короткий дайджест новостей за день

Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии

Instagram – фото- и видеоновости каждый день