Что важно знать об аренде квартир в Чехии

По данным Чешского статистического бюро, около трети квартир в чешских жилых домах сдаются. Аренда в Чехии является одной из наиболее распространенных форм жилья после собственности. Так как договор аренды заключается на основании соглашения двух сторон, следует заранее ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание.

 

 

С 01.01.2014 в Чехии вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012 (НГК), который несет в себе некоторые изменения, касающиеся договора аренды. Если иное не предусмотрено законом, то уже существующие обязательства регулируются по старым договоренностям. Однако стороны могут договориться и о регулировании «старых обязательств» новым кодексом.

 

В § 3030 НГК говорится, что и на права и обязанности, которые рассматривались по старым нормам, будут распространяться положения первой главы НГК. Таким образом, и для старых договоров теперь применяются принципы НГК. 

 

До вступления в силу нового Гражданского кодекса (НГК) 01.01.2014 в каждом договоре аренды должно было присутствовать подробное описание квартиры, включая метраж, количество комнат и наличие сопутствующих помещений (кладовая, подвал, общие коридоры и др.).

 

Согласно новому Гражданскому кодексу (параграфы 2201-2331), договор аренды уже не должен будет содержать вышеизложенных подробностей. Достаточно будет лишь соглашения сторон об аренде и уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом принимается и новый закон о Кадастре недвижимости. Информация об аренде и квартире становится прозрачной. Теперь любой человек будет иметь доступ к информации на сайте Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

 

Важное изменение заключается в том, что если арендованное имущество вписано в открытую базу данных  (например, в кадастр недвижимости), то по заявлению собственника либо по его согласию с заявлением арендатора можно внести в эту базу и информацию об аренде.

 

Кроме того, НГК не препятствует аренде квартиры, которая не считалась жилым помещением по решению Строительной палаты (stavební úřad), но фактически является пригодной для нормальной жизни.

 

 

В соответствии с НГК, предметом договора аренды может быть недвижимость, часть недвижимого объекта, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

 

Договор аренды можно заключить на определенный и неопределенный срок. Таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет).

 

Договор аренды с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины, но предварительное письменное уведомление об этом нужно предъявить за 3 месяца.

 

 

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), то договор аренды можно вновь заключить на тех же условиях. Таким образом, договор, заключенный на срок более одного года, продляется на год, менее года – на соответствующий срок.

 

Смена владельца жилья

 

На практике очень часто встречаются ситуации, когда меняется владелец жилья, которое сдается в аренду. Чаще всего это происходит при продаже. Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем.

 

Новый владелец при покупке квартиры принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор аренды, заключенный с предыдущим владельцем, и далее действителен. Поэтому нет нужды заключать новый договор. 

 

Когда возможно увеличение арендной платы в Чехии

 

С 01.01.2013 размер арендной платы в Чехии можно увеличить только путем заключения соглашения обеих сторон. Одностороннее увеличение платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличить оплату. Если квартиросъемщик в течение 2 месяцев со дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, он имеет право в течение 3 месяцев подать заявление в суд для определения суммы арендной платы.

 

 

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. С принятием НГК исчезли те положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также несоразмерные обязанности. Если стороны не заключили договор, по новому Гражданскому кодексу, арендатор будет находиться под защитой положения НГК, которое позволяет ему отстоять свое право на аренду квартиры. Если квартиросъемщик использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует ее по закону, то договор аренды будет считаться действительным. 

 

Новый Гражданский кодекс позволяет составлять договор в свободной форме, но все же желательно, чтобы в нем содержались следующие данные:

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние жилья на данный момент.

 

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы переводили платежи по энергии непосредственно на арендатора во избежание возможных долгов.

 

Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб. 

 

 

НГК также определяет, какой должна быть квартира для проживания. Она должна соответствовать описанию в договоре, находиться в хорошем состоянии, быть чистой. Также жилье должно быть оснащено необходимыми коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод и т.д.).

 

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Но если он все же согласен вселиться сразу, то у него возникает право на соразмерное уменьшение арендной платы до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы. 

 

Арендная плата и залог за коммунальные услуги оплачиваются заранее каждый месяц, но не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (к примеру, плату за май арендатор должен внести 5-го мая, если не было решено иначе).

 

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире проживало такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиеничных условиях. 

 

Если арендатор заранее узнал о том, что в ближайшие 2 месяца он не будет жить в квартире, то он должен сообщить об этом арендодателю. Также квартиросъемщик должен информировать владельца о том, кто вместо него сможет обеспечить доступ к квартире в случае необходимости.

 

 

Аренду можно прекратить в следующих случаях:

Особым случаем прекращения договора аренды является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть договор без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме призвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконных действия. 

 

 

 

Хороший договор аренды должен предусматривать возможные проблемы и пути их решения, чтобы защитить добросовестных арендодателей и квартиросъемщиков. В нем должны присутствовать все защитные элементы, за которые юристы берут высокую плату (и, следовательно, в стандартных типовых договорах их не найти).

 

Поэтому не рекомендуется использовать найденные в интернете договоры или ксерокопировать чужие документы. Лучше обратиться за составлением договора к опытному юристу или хотя бы попросить его проверить ваш документ.