Что нужно знать о недвижимости в Чехии перед покупкой

Зачастую на этапе просмотра квартир и выбора недвижимости для покупки нам не хватает времени на то, чтобы основательно подумать. На принятие решения может повлиять давление продавцов или появление других покупателей. Поэтому очень мало людей проверяет, действительно ли стоит жилье своей цены. В результате после подписания договора с недвижимостью могут возникать не только фактические дефекты, но и юридические проблемы, которые еще более неприятны.
 

Фактические дефекты
 

Что подразумевается под фактическими дефектами? Существуют такие качества, которые мешают ежедневному использованию жилья. Эти дефекты можно не увидеть на первый взгляд. Например, такой проблемой может стать старая проводка 50-летней давности. Об этой проблеме с электричеством вы узнаете не сразу, а после запуска стиральной машины или микроволновки и т.п. Также желательно проверить и состояние сантехнических коммуникаций, чтобы в один прекрасный день в вашей ванной комнате после ремонта не прорвало старую трубу.
 

Не помешает позвать на просмотр квартиры в старом доме электрика или строительного инженера. Благодаря тщательному осмотру вы сможете найти причину для торга. Аргументировать требование скидки можно будет расходами на предстоящий ремонт.

Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке, потребуйте гарантию, прописанную в договоре купли-продажи.
 

Юридические проблемы
 

Если 99% фактических дефектов жилья можно устранить при ремонте, с юридическими проблемами дело обстоит сложнее. Как правило, они заключаются в существовании прав третьих лиц на недвижимость, которую вы хотите купить. Обычно речь идет о залоговом праве (zástavní právo), вещном обременении (věcné břemeno) или договоре найма (nájemní smlouva). Такие права могут вас ограничивать, а при определенных обстоятельствах и привести к тому, что договор будет признан недействительным.

Давайте рассмотрим возможные проблемы при покупке участков и квартир/домов.
 

Покупка участков в Чехии
 

Допустим, вы решили приобрести участок, на котором собираетесь построить дом. Нужно помнить, что каждый дом уже стоит на определенном участке, поэтому обратить на него внимание стоит даже при покупке старых домов и новостроек (вы становитесь частичным владельцем участка под зданием).
 

Прежде всего, вас должно заинтересовать, предназначен ли формально участок для застройки, в каком размере и при каких условиях. Кроме того, нужно определить, какое строительство в будущем запланировано в окрестностях участка, можно ли провести к нему инженерные коммуникации и т.п. Также нужно проверить, не находится ли участок в экологически неблагоприятной местности. Затем желательно получить предварительное заключение государственных учреждений, которое вы получите на заявление о выдаче территориального разрешения или позволения на строительство планируемого здания.
 

Ознакомьтесь с записями в кадастре недвижимости. Из кадастра можно узнать основные договорные права, вещные обременения, ограничение прав собственника, изменения в юридическом отношении (так наз. Plomba) и.т.п.
 

В кадастре недвижимости также должны быть отражены законные запреты и любые вещные права, возникшие на основании решения суда или другого органа.
 

Вышеперечисленные меры помогут вам предотвратить целый ряд проблем. Однако нужно добавить, что в кадастре недвижимости не отражены договоры найма и договоры о принятии других прав пользования, которые не являются вещными. Выявить их существование также может быть проблематичным. Кроме того, сложно обнаружить и нерешенные проблемы в реституционных отношениях, а на определенных фазах и факт того, что участок может быть подвергнут экзекуции на основании решения суда.
 

Приобретение дома или квартиры в Чехии
 

Типовые вещные или обязательственные права третьих лиц могут существовать и по отношению к дому или квартире в Чехии и любой другой стране. Вместе с покупкой квартиры вы становитесь не только частичным собственником участка под зданием, но и общих частей здания, в котором находится ваше жилье. Поэтому при проверке фактического или юридического состояния недвижимости не ограничивайтесь только квартирой. Желательно ознакомиться с общественными правами и обязанностями владельцев квартир в доме, которыми вы будете обременены после приобретения жилья. В некоторых случаях это может быть целый ряд повинностей: например, регулярно вносить средства в ремонтный фонд дома и т.п.
 

К особой категории при приобретении квартир нужно отнести так называемое кооперативное жилье, при покупке которого вы получаете не право собственности, а только членские права и обязанности. Самым главным в этом случае является право на использование жилья, которое находится в собственности кооператива, членом которого вы становитесь. Чаще всего жилье в кооперативе приобретается, чтобы после определенного времени получить право собственности на него. Поэтому желательно проверить не только ситуацию с имуществом и принципы жилищного кооператива, который является юридическим лицом в качестве торгового общества, но и фактическое и юридическое состояние квартиры, находящейся в собственности кооператива.