Квартиры на севере Чехии показывают, в какую сторону будет двигаться рынок

 

Старая квартира в панельном доме всегда была лакмусовой бумажкой, определяющей, куда движется рынок жилья. По планировке и конструкции эти квартиры практически идентичны. В том или ином месте их всегда предлагаются десятки и даже сотни. 

 

Когда рынок впервые встряхивается, их владельцы вынуждены сразу же снижать цены, поскольку конкуренция очень велика. Поэтому, когда цены на панельные дома начинают расти, другие категории жилья во всех возможных регионах начинают дорожать. Если они дешевеют, то общие цены на рынке будут снижаться. 

 

«Мы внимательно следим за развитием рынка таких квартир. И если цены начнут расти в северной Моравии и северной Богемии, то велика вероятность, что цены на квартиры по всей Чехии начнут расти. По крайней мере так было 15 лет назад. Это лакмусовая бумажка», — говорит Михал Пих, управляющий директор Reality Čechy. 

 

Согласно прогнозу, который этот портал недвижимости совместно с ипотечной компанией Golem Finance готовит для SZ Byznys каждый квартал, многообещающее снижение цен в первом полугодии полностью прекратилось. 

 

До конца года цены на квартиры упадут только в четырех регионах — Краловеградецком, Либерецком, Устецком и Моравско-Силезском. Они снизятся незначительно, на один процент, что в реальном выражении означает скидку не более 50 000 крон. 

 

Квартира в Усти-над-Лабем стоит 1,8 млн крон, в Праге — более семи 

 

Средняя чешская квартира (70 м2), как ожидается, будет продаваться в конце года за 4,36 млн крон. Дешевле всего жилье стоит в регионе Усти-над-Лабем, где цена на жилье этой категории в конце года достигнет 1,8 млн крон. Далее следуют Моравско-Силезский край со средней прогнозируемой ценой 2,48 млн крон и Пардубицкий край с ценой 3,51 млн крон. 

 

С другой стороны, самыми дорогими останутся Прага (7,1 млн крон), Южноморавский (5,26 млн крон) и Среднечешский край (4,73 млн крон). 

 

Те, кто не боится торговаться и имеет запас средств, могут получить значительно большие скидки. «Тот, у кого есть деньги или кто может быстро оформить кредит, по-прежнему король. Такое положение дел может сохраниться и весной. Особенно это касается старых квартир», — комментирует Михал Пих, управляющий директор компании Reality Čechy. Наибольшую скидку можно получить на квартиры с готовой отделкой без свежего ремонта, о которых говорилось в начале статьи. 

 

Застройщики, вопреки своим предположениям, также были вынуждены в итоге снизить цены. Согласно свежим данным Eurostat за третий квартал этого года, средняя цена продажи новых квартир в Праге снизилась. Всего за три месяца новостройки подешевели более чем на 4 000 крон за квадратный метр. Это самое значительное квартальное снижение за последние годы. 

 

Однако застройщики не собираются продавать жилье ниже цены, прогнозирует Пих. 

 

«Ситуация все больше беспокоит застройщиков. Они скорее предпочтут оставить квартиры у себя, чем продавать их значительно ниже цены. Во время последней рецессии многие из них начали продавать квартиры ниже себестоимости, рынок развернулся, и они пожалели об этом. Они не запускают другие проекты, а ждут, пока распродадут существующие», — сообщил Пих SZ Byznys. 

 

Реальные цены на ипотеку на минимуме этого года 

 

Более интересной представляется ситуация на рынке ипотечного кредитования. В третьем квартале ставки несколько снизились. Однако брать деньги на покупку жилья по-прежнему дорого: средняя ставка предложения близка к 6%. В последнем квартале этого года, по прогнозам, ставка предложения по ипотеке снизится до 5,90%. 

 

Реальные ставки по ипотеке уже ниже. Сейчас они находятся на самом низком уровне в этом году — 5,78%. По мере того как инфляция охлаждалась в октябре, появились признаки того, что Чешский национальный банк начнет снижать базовую ставку вопреки ожиданиям, возможно, уже в этом году. 

 

Даже глава ЧНБ Алеш Михл подтвердил на неделе, что центральный банк рассматривает все варианты в отношении процентных ставок. 

 

Однако если ЧНБ и решится на снижение базовой ставки, то, скорее всего, оно будет умеренным и не сразу резко отразится на ипотечных кредитах. «Мы не ожидаем, что банки сразу же начнут снижать ставки предложения по ипотечным кредитам, — говорит Либор Остатек, основатель компании Golem Finance. — Однако можно с уверенностью сказать, что больше всего упадут ставки на кредиты с короткими сроками». 

 

Люди массово берут кредиты с фиксацией на три года 

 

«Рынок говорит: мы не верим в долгосрочный тренд, что деньги будут дешеветь в долгосрочной перспективе. Цена денег возвращается к нормальной. Весь рынок возвращается к стандартному ценообразованию после периода инверсии, — поясняет Остатек. — Цены на жилищные кредиты со сроком погашения один-три года уже падают, причем значительно быстрее, чем на пяти- и десятилетние кредиты». 

 

Наиболее динамично падают в цене трехлетние деньги — трехлетний «фикс» в последние месяцы стал хитом среди новых держателей ипотечных кредитов. В конце августа количество закрытых ипотечных кредитов с трехлетней фиксацией даже превысило количество ипотечных кредитов с пятилетней фиксацией. Такого за всю историю ипотечного кредитования в Чехии еще не было, люди предпочитали пятилетний срок. В августе ипотечные кредиты с трехлетней фиксацией составили более половины выданных ипотечных кредитов. 

 

«Рост кредитов с трехлетней фиксацией стремительно растет, люди предпочитают ее, потому что ожидают снижения ставок в течение двух-трех лет. И цена трехлетних денег тоже снижается. Наконец, банки делают более дорогими пятилетние и более длительные фиксации», — поясняет Либор Остатек. 

 

Ждать или не ждать? 

 

«Если у вас есть возможность приобрести жилую недвижимость в основном за счет накопленных денег, то я бы определенно рекомендовал покупать. В некоторых менее престижных местах, как правило, за пределами центров крупных городов, цены в последнее время упали, так что это хорошее время для инвестиций», — говорит Хана Контриш, менеджер группы рекламных услуг Sreality.cz. 

 

Однако, по ее словам, ситуация изменилась для тех, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости в ипотеку. 

 

«Инвестировать в ипотеку сегодня сложнее, в основном из-за высоких процентных ставок, развитие которых трудно предсказать. Те, кто хочет приобрести жилье таким образом, должны тщательно рассчитать доходность инвестиций, учитывая инфляцию и свои финансовые возможности на период фиксации при текущих предложениях процентных ставок», — рекомендует Хана Контриш.