В Чехии вернули первоочередное право на приобретение доли недвижимости

С 1 января 2018 года в Чехии вступила в силу поправка к Гражданскому кодексу, которая в частичном объеме вернула понятие первоочередного права на приобретение доли недвижимости. 

Напомним, с 1 января 2014 года оно, в соответствии с Законом № 89/2012 Сб., было упразднено. Предлагаем вам ознакомиться с базовыми правами и обязанностями, которые теперь действуют в отношении продавцов и покупателей недвижимости.

Понятие первоочередного права на приобретение

Право на первоочередную покупку связано с понятием коллективной формы собственности. На практике это означает, что перед тем, как продавать свою долю остальным покупателям, продавец обязан предложить ее сначала иным собственникам. 

Перевод доли в собственность проходит на основании договора купли-продажи, договора дарения, обмена, инвестиций в торговую компанию и др. 
 

С одной стороны поправка к закону возвращает право на защиту остальных долевых собственников, которые могут в определенной степени влиять на то, кто станет их новым совладельцем. С другой, это право ограничивает совладельца. Законодательные органы объясняют необходимость поправки тем, что это эффективный институт, которые десятки лет существовал в Чехии и укоренился в чешском обществе.

Новая редакция первоочередного права на приобретение

Как мы уже говорили в начале этой статьи, право на первоочередную покупку не было введено в полном объеме, а только частично.

Поправка к Гражданскому кодексу отражена в параграфах § 1124 и § 1125 Гражданского кодекса. В новой версии право на первоочередную покупку распространяется исключительно не недвижимое имущество. Право в отношении движимого имущества по-прежнему не действует, его отменяет нынешнее законодательство.

Как применять первоочередное право на приобретение доли?

1. Один совладелец решает продать свою долю недвижимости, который владеет вместе с двумя другими людьми.
2. Этот совладелец должен письменно уведомить совладельцев об этом и предложить им выкупить его долю за ту сумму, которую он предлагает потенциальным покупателям. 

На это совладельцы могут отреагировать следующим образом:

а) принять предложение и заплатить налог на покупку доли в недвижимости,
б) не принять предложение, после чего совладелец-продавец может предложить свою долю потенциальному покупателю.

Подобный порядок действует и в случае перевода недвижимости без оплаты (т.е. при дарении). В этом случае, цена, которую совладелец предложит двум остальным собственникам доли, должна соответствовать стандартной цене, т.е. той, которая бы при обычных обстоятельствах в данном месте была выставлена на недвижимость.

Нарушение первоочередного права на приобретение

Существуют три распространенные ситуации.

1. Совладелец не предложил остальным совладельцам купить его долю, но пока не заключил договор купли-продажи с третьим лицом, на основании которого собирается перевести свою долю собственности на него.
2. Совладелец не предложил остальным совладельцам свою долю, но уже заключил договор купли-продажи с третьим лицом.
3. Совладелец предложил свою долю к покупке, но по цене более высокой, чем та, которую он озвучил третьему лицу.

В законе не указано, что делать в случае нарушения права на первоочередную покупку доли недвижимости. Но можно предполагать, что в первом случае остальные совладельцы могут потребовать от продавца доли, чтобы он предоставил им право первоочередной покупки.

Во втором случае нужно обращаться в суд, чтобы заключенный договор купли-продажи признали недействительным. Сделать это можно в течение трех лет со дня, когда прошли переговоры с совладельцем, который забыл об обязанности уведомить остальных совладельцев о продаже своей доли и заключил договор купли-продажи.

В третьем случае совладелец должен предложить совладельцам свою долю по новой, более низкой цене.

Возврат права на первоочередную покупку доли может означать определенную нестабильность для покупателя доли недвижимости. Потенциальным покупателям можно посоветовать, чтобы они получали подтверждение от совладельца и других собственников, что им была предоставлена возможность реализовать первоочередное право на приобретение и они не будут отстаивать его в суде. 

Отказ от права на первоочередную покупку доли недвижимого имущества

Совладельцы недвижимости могут отказаться от права на первоочередную покупку доли. В этом случае данная информация будет указана в кадастре недвижимости. Отказ от этого права действует и в отношении юридических преемников совладельца.

Как все это отразится в реальной жизни?

Больше всего возврат права на первоочередную покупку отразится на совладельцах парковочных мест. Эти объекты часто оформлены как доля в нежилой недвижимости (в общем гараже). Перевод в собственность этой недвижимости на иных лиц может потребовать времени, так как нужно будет получить отказ от всех владельцев доли.