Комментарий: Насколько быстро на самом деле ведется строительство в Чехии и достаточно ли этого?

Из последних исследований, проведенных Чешской палатой уполномоченных инженеров и техников, работающих в сфере строительства, следует, что процесс получения разрешения занимает месяцы, а не годы, как часто жалуются чешские застройщики и инвесторы. Поскольку результаты исследований представляют собой средние значения, эти средние значения необходимо объяснять в контексте.

Чтобы лучше понять, что на самом деле происходит на рынке новостроек, необходимо знать следующие важные факты. Примерно 55% всех разрешений на строительство, из которых в среднем менее 34 000 выдавалось ежегодно в течение последних 18 лет, приходилось на семейные дома на одно домохозяйство. Семейные дома — это сегмент, который в основном строится за пределами мегаполиса, в небольших муниципалитетах, и оформление разрешения на строительство в строительных органах занимает меньше времени. Причина — размер (объем) здания, менее обширная строительная документация и, как правило, меньшее количество затрагиваемых сторон, с которыми приходится иметь дело заявителю/заявителю.

Таким образом, средний показатель по стране искажается, поскольку сравнивается несравнимое строительство семейных и многоквартирных домов. Хотя оба типа зданий предназначены для жилья, особенности получения разрешений, строительства и финансирования сильно различаются. Количество разрешений на строительство, приходящееся на одного должностного лица соответствующего строительного органа, также играет важную роль. Каждое строительное управление занято по-своему, и это, конечно, отражается на продолжительности процесса утверждения.

Прага, как регион и город в одном лице, является примером одобрения в основном многоквартирных домов, что будет характерно и для других региональных городов. Однако они являются частью более крупного и более разнообразного в городском отношении региона, и поэтому средние показатели по региону будут искажены строительством преобладающего сегмента семейных домов.

Проще говоря, результат исследования подтверждает, что одобрение многоквартирных домов занимает немного больше времени, чем одобрение семейных домов, но не дает более детального представления о различиях, вытекающих из местной юрисдикции органа власти. Количество одобренных проектов в данном органе власти, размер одобренного проекта — даже это не учитывает задержку, возникающую в результате обжалования решений или разрешений. И именно здесь я вижу подводные камни интерпретации средних значений.

Для еще лучшего сравнения интересно отметить, что за последние 18 лет население Праги росло на 11 000 жителей в год, в то время как в других регионах вместе взятых за тот же период население росло на 23 000 жителей в год. Таким образом, каждый год Прага росла в три раза быстрее, чем остальная часть Чешской Республики (в расчете на население).

Динамика цен соответствует тому, насколько предложение было достаточным для удовлетворения спроса, когда с 2010 года цены в Праге выросли в 1,14 раза по сравнению с остальной частью страны. В то время жилье в Праге было уже примерно на 30% дороже в абсолютном выражении, в связи с чем значительно возросла недоступность жилья в Праге. И так происходит во всех крупных региональных городах, где цены на жилье выросли непропорционально доходам.

В дискуссиях среди профессиональной общественности часто высказываются предположения, что Праге потребуется не менее 10 000 квартир в год. Возможно, это слишком оптимистичная оценка. Если бы мы приняли во внимание нынешний жилищный фонд Праги, то посчитали бы, насколько быстро он устаревает, как его необходимо обновлять и как быстро необходимо строить в связи с растущим числом жителей и уменьшающейся (или стагнирующей) численностью населения. человек на домохозяйство, по трем сценариям можно достичь показателя от 14 000 до 26 000 новых квартир в год.

Замечу, что это грубый и очень упрощенный расчет, которого недостаточно для планирования нужд города, но он достаточен, чтобы проиллюстрировать ситуацию, в которой мы находимся. Согласно директиве Еврокомиссии, с 2030 года все новые постройки должны быть углеродно-нейтральными с момента эксплуатации, а с 2050 года существующие здания также должны будут достичь углеродно-нейтральных показателей. Осмелюсь сказать, что если люди и дальше будут готовы переезжать в мегаполисы, то скорость обновления и строительства должна будет быть еще выше.

Ведь за последние 18 лет вводилось и сдавалось в среднем 4 5000 и 3 900 квартир в год, что даже не покрыло бы спрос, возникающий со стороны вновь прибывших жильцов. Для этого учтем тот факт, что почти 60% всех жилых квартир Праги были построены до 1980 года, часть из которых не соответствует моральным и технологическим стандартам сегодняшнего дня.

Решение проблемы доступности жилья определенно не в субсидируемых ипотечных кредитах, которые исказят рынок и в конечном итоге сделают жилье еще менее доступным именно из-за отсутствия предложения. Нет даже существенной налоговой льготы с процентов, выплачиваемых по ипотечному кредиту, а также государственных взносов и субсидий.

Таким образом, постоянным решением является только адекватное строительство с учетом текущих демографических и социально-экономических потребностей городов и муниципалитетов. Проблема не в отсутствии спроса, а в предложении. Таким образом, любой дополнительный бюджетный стимул сделает рынок менее читабельным и предсказуемым.

Что фундаментально делает жилье все менее и менее доступным, так это продолжительность процессов выдачи разрешений на строительство в перегруженных строительных органах в случае домов с несколькими жилыми единицами, что требует более требовательной и тщательной работы с подготовкой проекта и разрешительной документацией.

В качестве примера могу привести один из наших пражских проектов на 80 квартир, от приобретения до сдачи клиентам которого прошел 81 месяц, из них 23 месяца ушло на рассмотрение апелляций/замечаний в рамках решения о зонировании и разрешения на строительство. В таком случае каждые вложенные до сих пор 100 миллионов крон удорожали весь проект еще на 17,3 миллиона крон, то есть среднюю квартиру площадью 50 квадратных метров дороже построить на 216 000 крон только из-за затрат на финансирование.