ЧНБ снижает ставки, но ипотека не дешевеет

На своем заседании в начале мая Совет ЧНБ снизил базовую ставку на полпроцента, до 5,25%. В то время как в этом году она уже была снижена на 1,5%, банки сократили процентные ставки по ипотечным кредитам всего на полпроцента, отмечает аналитик Swiss Life Select Йиржи Сикора. «Дорога к более дешевым ипотечным кредитам, а значит, и к более доступному жилью, все еще полна препятствий», — отметил он.

Сикора объясняет небольшое постепенное удешевление ипотеки в основном тем, что банки создают подушку безопасности на случай, если клиент досрочно погасит кредит. С сентября банки смогут взимать комиссию за досрочное погашение ипотеки в размере 0,25% от предварительно выплаченной части кредита за каждый год, оставшийся до истечения срока фиксации.

Однако максимальная сумма составляет 1%. Банки просят установить штраф в размере 2%. Но даже в этом случае, в зависимости от суммы досрочного погашения, они будут взимать десятки тысяч крон, в то время как пока они могут требовать возмещения обоснованных административных расходов в размере порядка сотен крон.

С начала сентября это будет касаться только договоров, заключенных после этой даты, будь то новые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотеки или перерасчет ставки. Поэтому для многих людей, по мнению экспертов, рефинансирование ипотеки сейчас может оказаться целесообразным.

В ближайшие недели и месяцы эксперты ожидают увеличения спроса на ипотечные кредиты. «Клиенты хотят воспользоваться относительно благоприятной ситуацией, когда процентные ставки снижаются, а цены на недвижимость не растут катастрофически. В то же время на их решение влияет тот факт, что, подписав договор до 1 сентября, они все равно обеспечат себе ипотеку на существующих условиях», — отметила аналитик Sirius Finance Люция Драсалова.

По ее словам, процентные ставки для конечных претендентов на ипотеку в итоге не будут снижаться так быстро, как ожидали эксперты после первого квартала этого года. «Из-за роста стоимости денежных средств на межбанковском рынке банки будут более осторожны в более резком снижении ставок. Поэтому я бы не ожидала новых снижений до лета. Но к концу лета отечественные банки захотят подготовиться к ежегодной активной осени с точки зрения спроса на ипотеку. Лично я ожидаю, что мы закончим этот год на уровне 4,3-4,5%», — добавила Драсалова.

По мнению других экспертов, ожидаемое удешевление ипотеки также приостановилось из-за роста ставок на межбанковском рынке. «Несмотря на снижение ставки РЕПО в ЧНБ, наблюдается рост трех- и пятилетних свопов (срочных контрактов на выплату оговоренных процентов или разницы между ними), которые оказывают значительное влияние на установление цен предложения. Из-за этого не произошло соответствующего снижения ставок по ипотеке», — пояснил коммерческий директор Partners Ян Брейль.

Процентные ставки будут падать, просто медленнее
По его словам, в ближайшие месяцы ставки по ипотечным кредитам, несомненно, будут снижаться. «Мы можем ожидать, что уровень ставок достигнет отметки в 4%. В связи с этим я рекомендую дождаться срока в один-два месяца до окончания действия процентной ставки, чтобы рефинансировать ипотеку. Для новых ипотечных кредитов я рекомендую выбрать трехлетнюю фиксацию процентной ставки как для рефинансированных, так и для новых ипотечных кредитов», — сказал он.

Сикора считает аналогичным образом. «Выбор фиксации всегда очень индивидуален и может зависеть от нескольких аспектов. Однако если рассматривать такой выбор чисто с экономической точки зрения, то наиболее подходящим вариантом на данный момент, вероятно, является трехлетняя фиксация», — говорит он.

«Я ожидаю, что в ближайшие месяцы ставки продолжат снижаться. Однако темпы снижения будут ниже, чем предполагалось несколько месяцев назад. Все будет зависеть от конкретной ситуации человека, стоит ли брать ипотеку сейчас или на какой срок, потому что общие советы не очень хорошо работают», — сказал аналитик XTB Йиржи Тилечек.

«Что касается фиксации, то, в отличие от прошлых лет, я не ожидаю, что выбранная продолжительность фиксации окажет сейчас значительное влияние. Мы говорим об уровне рыночных процентных ставок на многолетнем горизонте, поэтому степень неопределенности значительна. Однако лично я считаю, что мы можем ожидать снижения ставок. Поэтому я бы не боялся более коротких сроков фиксации. Однако те, кто предпочитает определенность, всегда предпочтут более длинные сроки», — резюмировал аналитик.

В связи с ростом цен на межбанковском рынке, по словам Тилечека, в последние недели возникла угроза того, что цены на ипотеку даже вырастут. «В некоторых случаях банкам даже приходилось снижать свою маржу, чтобы сохранить выгодные ставки», — сказал он.

Однако сейчас, по словам Тылечека, межбанковский рынок выправляется и ситуация выглядит более благоприятной для желающих получить ипотечный кредит. «Падение стоимости денег на межбанковском рынке связано с ситуацией в США. Стали слышны мнения, что процентные ставки снова будут снижаться более значительно. Последние плохие данные с рынка труда США подлили масла в огонь. На глобальный уровень ставок влияют настройки и ожидания ФРС. Внутренние чешские факторы сейчас играют лишь незначительную роль», — добавил Тылечек.